Im Rahmen von Vermietungsverhältnissen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihren Gesellschaftern ist dann von einer vGA auszugehen, wenn die Gesellschaft als Vermieter ein unangemessen niedriges Entgelt verlangt. Ist das Haus über das übliche Maß hinaus durch Sonderaufwand besonders gestaltet oder ausgestattet, so ist als angemessene Miete die Kostenmiete (inklusive Kapitalverzinsung) anzusetzen.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist Organträgerin der A-GmbH. Im Eigentum der Organgesellschaft befanden sich u.a. zwei Immobilien, die der Klägerin vermietet wurden. Die Klägerin vermietete eines der Objekte ab April 2008 in einer Größe von 244 m² Wohnfläche sowie 217 m² Nutzflächen inklusive Schwimmbad an die Gesellschafter-Geschäftsführerin zu privaten Wohnzwecken. Lediglich die Galerie im ersten Obergeschoss in einer Größe von 38 m² nutzte sie als Büro der Geschäftsführerin. Die Wohnraumüberlassung war im Anstellungsvertrag der Geschäftsführerin geregelt. Bezüglich der privat genutzten Räume setzte die Klägerin einen monatlichen Mietwert i.H.v. 2.380 € an, der auf das Gehalt der Gesellschafterin angerechnet wurde. Außerdem zahlte diese Nebenkosten i.H.v. 670 € monatlich.

Das Finanzamt für Groß- und Konzernbetriebsprüfung führte für die Streitjahre 2006 bis 2009 bei der Klägerin sowie der Organgesellschaft eine Betriebsprüfung durch. Danach war von einer Vergleichsmiete i.H.v. 9,75 € in Quadratmeter, mithin einer Jahreskaltmiete von 33.060 € auszugehen. Der Betriebsprüfer stellte fest, dass sich aus den Wohnraumüberlassungen an die Gesellschafter eine verdeckte Gewinnausschüttung der Organgesellschaft an die Klägerin ergebe. Hintergrund sei, dass nach einer Entscheidung des BFH vom 17.11.2004 (Az.: I R 56/03) bei der Vermietung eines Hauses an die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft zu deren privaten Wohnzwecken die Vergleichsmiete nach den Grundsätzen der Kostenmiete zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags anzusetzen sei.

Das FG wies die hiergegen gerichtete Klage ab.

Die Gründe:
Es lag eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) durch nicht kostendeckende Überlassung eines Vermietungsobjektes vor.

Im Rahmen von Vermietungsverhältnissen zwischen einer Kapitalgesellschaft und ihren Gesellschaftern ist dann von einer vGA auszugehen, wenn die Gesellschaft als Vermieter ein unangemessen niedriges Entgelt verlangt. Überlässt eine Gesellschaft ihrem Gesellschafter-Geschäftsführer als im Anstellungsvertrag geregelter Sachbezug eine Wohnung, so ist dieser Sachbezug grundsätzlich mit der Marktmiete zu bewerten. Ist das Haus jedoch über das übliche Maß hinaus durch Sonderaufwand besonders gestaltet oder ausgestattet, so ist als angemessene Miete die Kostenmiete (inklusive Kapitalverzinsung) anzusetzen. Dies soll in Fällen anzunehmen sein, wenn zu dem Wohnhaus eine Schwimmhalle gehört oder wenn die privat genutzte Wohnfläche 250 m² überschreitet.

In seinem Urteil vom 17.11.2004 hatte der BFH zwar grundsätzlich ausgeführt, dass die Frage, ob ein Vermietungsverhältnis im Gesellschafterinteresse eingegangen wird, anhand derjenigen Kriterien zu beurteilen sei, die zur Abgrenzung zwischen Einkunftserzielung und Liebhaberei entwickelt worden seien. Gleichwohl führte er ausdrücklich aus, dass eine vGA dann anzunehmen sei, wenn die Gesellschaft die Immobilie nicht zu einem kostendeckenden Preis zur Nutzung überlässt. Im Rahmen eines anzustellenden Fremdvergleich sei zu berücksichtigen, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer nur bereit sein werde, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu privaten Wohnzwecken und somit im Interesse des Gesellschafters zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet würden. Daher sei nicht auf die Marktmiete, sondern auf die Kostenmiete abzustellen.

Infolgedessen war im vorliegenden Fall hinsichtlich der Vermietung ab April 2008 an die Geschäftsführerin von einer vGA auszugehen. Nach den unstreitigen Grundsätzen in Literatur und Rechtsprechung kommt als Vergleichsmaßstab im Hinblick auf die Frage der gesellschaftsrechtlichen Veranlassung nur die Kostenmiete in Betracht. Bei dem streitgegenständlichen Haus handelte es sich um eine besonders ausgestaltete Immobilie mit Schwimmbad, so dass nach den dargestellten Grundsätzen eine Marktmiete als Vergleichsmaßstab nicht heranzuziehen war.

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