Harald Plewka / Stefan Renger, Frankfurt a. M.*
Der REIT als Schatzsucher im Mittelstand
Mit dem REIT-Gesetz hat nun auch Deutschland ein Instrument zur indirekten Immobilienanlage geschaffen, das in anderen bedeutenden Wirtschaftsnationen schon lange existiert -- den Real Estate Investment Trust (REIT). Aus Anlegersicht kombiniert der REIT Vorteile von Aktien mit denen einer Immobilienanlage, was ihn für institutionelle, aber auch für Kleinanleger interessant macht. Auch erleichtert der REIT für ausländische Investoren den Zugang zum deutschen Immobilienmarkt. Darüber hinaus ist der REIT aber von besonderem Interesse für mittelständische Unternehmen mit Immobilienbesitz.
Der REIT aus gesellschaftsrechtlicher Sicht
Rechtlich betrachtet ist der REIT eine Aktiengesellschaft mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland, jedoch mit bestimmten Besonderheiten. Der Unternehmensgegenstand ist auf das Halten und Verwalten von Immobilien beschränkt. Mindestens 75 % seines Vermögens müssen aus unbeweglichem Vermögen bestehen und mindestens 75 % seiner Erträge muss der REIT mit Immobilien erwirtschaften. Der REIT darf keinen Handel mit Immobilien betreiben. Ein Handel findet statt, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren die Erlöse, die aus der Veräußerung von Immobilien erzielt werden, mehr als die Hälfte des Werts des durchschnittlichen Bestands an Immobilien innerhalb dieses Zeitraums ausmachen. Außerdem muss der REIT 90 % seines Jahresüberschusses an die Aktionäre ausschütten. Anstelle einer Begrenzung der Fremdfinanzierung ist vorgesehen, dass das Eigenkapital des REITs 45 % des Werts der Immobilien nicht unterschreiten darf. Der REIT muss zudem an einer europäischen Börse zum Handel zugelassen sein.
Dauerhaft müssen 15 % der Aktien im Streubesitz sein (Streubesitzquote). Außerdem darf ein Aktionär nicht unmittelbar 10 % oder mehr der Aktien halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Jedoch sind indirekt, etwa durch paralleles Zwischenschalten mehrerer Gesellschaften, höhere Beteiligungen möglich. Somit kann der REIT dennoch beherrscht werden.
Der REIT aus steuerlicher Sicht
Der REIT selbst ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Dafür aber unterliegen seine Aktionäre mit den Einkünften aus dem REIT der vollen Besteuerung (kein Halbeinkünfteverfahren und keine Anwendung des § 8b KStG). Um eine zeitnahe Besteuerung der vom REIT erzielten Einkünfte auf Aktionärsebene sicherzustellen, ist dem REIT eine Thesaurierung von Gewinnen nur in dem sehr engen Rahmen möglich, den ihm die Verpflichtung zur Ausschüttung von 90 % seines Jahresüberschusses einerseits sowie die Möglichkeit der Bildung einer Rücklage in Höhe von maximal 50 % der erzielten Veräußerungsgewinne andererseits lassen. Nach dem derzeitigen Gesetzesstand würden jedoch die Dividenden ab 2009 der 25 %igen Abgeltungssteuer unterliegen, soweit sie in ein Privatvermögen fließen. Ob es angesichts der grundsätzlich fehlenden Steuervorbelastung auf Ebene des REITs dabei bleibt, ist abzuwarten.
Der Grund für die Höchstbeteiligungsgrenze liegt darin, dass die Besteuerung der Gewinnausschüttungen an ausländische Aktionäre sichergestellt werden soll. Viele Doppelbesteuerungsabkommen sehen bei einer Schachtel von 10 % vor, dass die deutsche Quellensteuer auf 5 % der Dividende zu ermäßigen ist. Da beim REIT eine derartige Schachtelbeteiligung nicht erreicht werden kann, kann die Quellensteuer somit durch Doppelbesteuerungsabkommen nur auf bis zu 10 % herabgesetzt werden. Jedoch kann die Steuerbelastung ausländischer Investoren durch eine Gesellschafter-Fremdfinanzierung des REIT verringert werden. Denn der REIT kann bis zu etwa 66 % fremdfinanziert werden. Außerdem findet die künftige Zinsschranke auf ihn keine Anwendung.
Der REIT darf natürlich auch in ausländische Immobilien investieren. Dabei kann es jedoch bei inländischen Anlegern zu einer steuerlichen Doppelbelastung der Erträge kommen. Obwohl die Erträge, die der REIT im Ausland erwirtschaftet, im Rahmen der dortigen beschränkten Steuerpflicht bereits besteuert worden sind, muss der Anleger sie in Deutschland nochmals voll versteuern, sobald der REIT sie ausschüttet. Die Bundesregierung hat zwar das Problem erkannt und Abhilfe versprochen. Der Anleger sollte sich darauf jedoch nicht verlassen und durch eine geeignete Gestaltung das Problem selbst lösen. So bietet es sich an, ausländische Gesellschaften zwischen REIT und Anleger zu schalten.
Der REIT aus Sicht des Mittelstands
Der Erfolg des REITs am Kapitalmarkt hängt davon ab, dass genügend interessante Immobilien zum Verkauf stehen. Da Mietwohnimmobilien ein in Deutschland besonders schützenswerts Gut sind, darf der REIT in derartige Objekte nicht investieren. Verbleiben noch Gewerbeimmobilien. Der REIT muss sich also auf Schatzsuche in den Backsteinportfolien deutscher Unternehmen begeben.
Um dem Mittelstand einen Anreiz zu geben, seine Schätze zu heben, sprich seine nicht zum Kerngeschäft gehörenden Immobilien an einen REIT zu verkaufen, werden derartige Verkäufe bis Ende 2009 steuerlich begünstigt (sog. Exit Tax). Die Unternehmen müssen die stillen Reserven, die sie bei einem Verkauf der Immobilien an einen REIT bis Ende 2009 realisieren, nur zur Hälfte versteuern. Die Exit Tax bietet daher dem Mittelstand eine steuerlich interessante, auf drei Jahre befristete Möglichkeit, sowohl kapitalseitig als auch liquiditätsseitig dringend notwendige Mittel zu schöpfen und diese im Kerngeschäft zu reinvestieren.
Neben Veräußerungen an REITs sind auch solche an Vor-REITs begünstigt. Ein Vor-REIT ist eine steuerpflichtige Aktiengesellschaft, die noch nicht über die für einen REIT erforderliche Vermögensstruktur und Börsenzulassung verfügt, aber innerhalb der nächsten drei Jahre die gesetzlichen Anforderungen erfüllen will und sich deshalb beim Bundeszentralamt für Steuern als Vor-REIT registrieren lässt.
Damit die Exit Tax anwendbar ist, muss der Veräußerer die Immobilie zudem vor dem 1.1.2002 angeschafft oder hergestellt haben. Durch diese Frist will der Gesetzgeber verhindern, dass Grundstücksspekulationen von der Exit Tax begünstigt werden. Die Exit Tax ist außerdem auf Gewinne anwendbar, die dadurch entstehen, dass eine Aktiengesellschaft vom normalen Besteuerungsregime zum REIT-Status wechselt. Die Aktiengesellschaft hat nämlich beim Wechsel in den REIT-Status eine steuerliche Schlussbilanz aufzustellen. In dieser Schlussbilanz sind die Wirtschaftsgüter mit ihren Teilwerten anzusetzen, was zur Aufdeckung der stillen Reserven führt. Soweit diese stillen Reserven auf Immobilien entfallen, werden sie von der Exit Tax begünstigt. Voraussetzung hierfür ist, dass die Aktiengesellschaft diese Immobilien vor dem 1.1.2005 angeschafft oder hergestellt hat. Offenbar sieht der Gesetzgeber in dieser Fallgruppe eine kürzere Vorbesitzfrist als ausreichend dafür an, Grundstücksspekulationen zu verhindern. Will ein Unternehmen eine Immobilie veräußern, die es zwischen dem 1.1.2002 und dem 31.12.2004 angeschafft oder hergestellt hat, ist die Aufdeckung der stillen Reserven durch die Exit Tax daher nur begünstigt, wenn es dem Unternehmen gelingt, in diese zweite Fallgruppe zu gelangen. Dies ist z.B. durch Abspaltung der Immobilien auf eine Kapitalgesellschaft möglich.
Auch nach dem Verkauf einer Immobilie kann das Unternehmen sie weiternutzen, indem es sie zurückmietet. Die Exit Tax ist nämlich grundsätzlich auch auf Sale and Lease back-Gestaltungen anwendbar. Sie entfällt aber bei Sale and Lease back rückwirkend, wenn der Veräußerer der Immobilie oder eine ihm nahestehende Person nach Ablauf einer Frist von zwei Jahren nach Eintragung des REITs in das Handelsregister unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 % am REIT beteiligt ist.
Bei Familiengesellschaften kann der REIT aber auch nach Ablauf dieser Frist weiterhin von der Familie beherrscht werden. Das Erreichen der Streubesitzquote von mindestens 15 % wird dadurch vereinfacht, dass bereits Beteiligungen von jeweils weniger als 3 % als Streubesitz gelten. Im Ergebnis lässt sich schon mit sieben Familienmitgliedern ein REIT zu 100 % beherrschen, ohne die Höchstbeteiligungsgrenze von weniger als 10 % und die Streubesitzquote zu verletzen.
Fazit
Das REIT-Gesetz bietet dem Mittelstand die Möglichkeit, Schätze in Form stiller Reserven im Immobilienvermögen zur Hälfte steuerfrei zu heben. Dabei muss der Unternehmer die Schatzsuche nicht anderen überlassen. Er kann selbst einen REIT errichten und sich so in die Lage versetzen, seine Schätze heben zu können. Dabei ist schnelles Handeln gefragt, denn bereits Ende 2009 ist das steuergünstige Heben der Schätze vorbei.
* Harald Plewka ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Partner, Stefan Renger, BA (Hons), Dipl.-Wirtschaftsjurist (FH) ist Mitarbeiter bei Gleiss Lutz.